A RESERVA DE PRIORIDADE
E
O REGISTRO DE IMÓVEIS
DOS PRINCÍPIOS REGISTRAIS
- PUBLICIDADE (FICÇÃO DE CONHECIMENTO);
- INSCRIÇÃO;
- PRIORIDADE;
- CONCENTRAÇÃO;
- A RESERVA DE PRIORIDADE;
A doutrina afirma comumente que a função primordial do sistema registral é a de dar segurança jurídica ao tráfico imobiliário.
A RESERVA DE PRIORIDADE
Medel, ao conceituar o registro de propriedade, prescreve que:
O Registro da propriedade é aquele serviço de caráter essencial e jurídico, que tem por finalidade a publicidade de terminadas situações jurídicas, por meio da inscrição, obrigatória ou constitutiva, dos direitos reais, como regra geral, sobre imóveis, em atenção à segurança jurídica do tráfico imobiliário, da qual é destinatária a própria sociedade, uma vez que satisfaz o interesse particular dos indivíduos, estando a cargo de alguns funcionários públicos, técnicos em Direito, com faculdades de índole jurisprudencial para fins, por meio da qualificação, da justiça registral. [1]
Para falar em segurança jurídica no tráfico imobiliário é necessário também mencionar o instrumento utilizado para desempenhar tal encargo: a publicidade.
Dar publicidade no sentido técnico jurídico significa tornar cognoscível a todos, determinada situação jurídica para tutelas dos direitos; é o revés da clandestinidade.
A publicação é essencial instrumento para prevenir fraudes e a boa-fé de terceiros, evitando as transmissões fraudulentas e assegurando ao proprietário do imóvel, as vantagens econômicas derivadas da certeza do domínio.
A RESERVA DE PRIORIDADE
Não se pode perder de vista que, tornando pública a situação jurídica dos imóveis, os órgãos registrais fornecem àquelas situações dominiais aparentes segurança de que os dados que constam nestes órgãos coincidem com a realidade.
O Sistema Brasileiro atribui à publicidade registral efeito erga omnes, justamente pelo fato da presunção de que todos têm conhecimento da relação jurídica uma vez que esta relação jurídica ingressa no Registro Imobiliário. [2]
O terceiro adquirente procura na instituição registral a eliminação dos riscos, no que diz respeito à verdadeira situação jurídica das propriedades territoriais.
A RESERVA DE PRIORIDADE
O Instituto da Reserva de Prioridade visa exatamente resguardar o adquirente de boa-fé, tornando a publicidade registral mais eficiente na divulgação da situação jurídica do bem.
Torna o Registro de Imóveis aquilo que sempre deveria ser: um repositório, por excelência, mais eficiente para publicidade dos atos atinentes aos imóveis e aos direitos.
Atualmente, a prioridade do título é assegurada ao adquirente ou credor após a sua celebração ou lavratura e o ingresso no RI, com a protocolização, nos termos dos artigos 182 a 186 da LRP.
CONCEITO
Consiste na possibilidade de o adquirente de boa-fé ANTES de lavrar a escritura pública de compra e venda, hipoteca, promessa de compra e venda e etc., reservar a prioridade de seu direito até a apresentação do título no Ofício Imobiliário.
Previne-se, assim, o adquirente/credor de:
- Ser vítima de um estelionatário;
- De que o vendedor assegure financiamento com o imóvel já vendido;
- Ser assombrado com um processo de execução, o qual o executado (vendedor) deu em penhora o imóvel já alienado.
- Artigo 1.245, §1° do Código Civil.
Não estamos defendendo o retardamento do registro de um título!
Lembre-se: a celebração e formação de um título até seu assentamento na matrícula é um procedimento que não é imediato, dependendo muitas vezes da obtenção de algum documento ou do preenchimento de um requisito legal.
O Eminente Sérgio Jacomino já salientou que tal instituto não é novidade, sendo prestigiado no Decreto n° 482 de 14 de Novembro de 1846.
O Jurista Melhim Namem Chalhub defende essa idéia, principalmente para averbação da cessão de crédito, para dar segurança às operações em decorrência securitização dos créditos imobiliários, instituída pela Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.
Nesse caso, o problema adquire outra dimensão, especialmente nas situações em que os imóveis dados em garantia situam em diversas regiões de nosso País de extensão Continental, impossibilitando o Credor de providenciar a averbação imediata.
A RESERVA DE PRIORIDADE E OS PRINCÍPIOS REGISTRAIS
Defendo essa tese, juntamente com o Des. Décio Antônio Erpen e o Registrador Mario Pazutti Mezzari, desde 1993, por ocasião do XXII Encontro realizado em Cuiabá, Mato Grosso, inclusive em razão dos princípios registrais, pois a reserva de prioridade coaduna-se com:
O PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO
Nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas, pode ficar indiferente à inscrição na matrícula.
PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO
Este princípio possui dois tipos de enfoques, tendo em vista os efeitos que a publicidade do ato de inscrição alcança no instrumento público:
O primeiro - que segundo Afrânio de Carvalho é preponderante - chama-se constitutivo, pois se relaciona com o surgimento do direito real ou de sua oneração;
O segundo, denominado de declarativo, consiste em publicar ato jurídico precedente ou ameaça que pesa ou possa vir pesar sobre direito existente.
A RESERVA DE PRIORIDADE ressalta a função desta segunda modalidade de publicidade obtida pelo ato de inscrição/registro, ou seja, a publicidade meramente declarativa, a qual tem a finalidade de PREVENIR LITÍGIOS.
Percebe-se, então, que a função do registrador como assegurador da paz social fica comprometida, em face da não existência da reserva de prioridade.
A RESERVA DE PRIORIDADE E A PREVENÇÃO DE REDUZIR LITÍGIOS
No RS, um grupo de gaúchos, preocupados com a segurança jurídica do imóvel, elaborou e encaminhou ao Congresso Nacional um Projeto de Lei dispondo sobre reserva de prioridade, que resultou no Projeto de Lei n° 2.219, de 1996 e introduziu na Consolidação Normativa Notarial e Registral a Certidão Acautelatória (arts. 325 e segs. da CNNR)
A parte interessada ou o Tabelião solicitarão ao Oficial do Registro de Imóveis, por escrito, certidão da situação jurídica do imóvel, assinalando sua finalidade, se para alienação ou oneração.
A solicitação indicará as partes interessadas e a natureza do negócio.
A expedição da certidão será averbada na matrícula e terá prazo de validade de 30 dias.
MODELO DE SOLICITAÇÃO DE CERTIDÃO PARA FINS DE...
(artigos 325 e ss. DA CNNR-CGJ).
AV-N°/MATRÍCULA(______________), em 3 de agosto de 2007.-
SOLICITAÇÃO DE CERTIDÃO PARA FINS DE ALIENAÇÃO - Nos termos da solicitação de certidão acautelatória (Provimento 32/06-CGJ), firmada em 25 de julho de 2007, por _______________, já qualificado, na qualidade de promitente vendedor; e, ____________, com CPF/MF sob o número _____________, na qualidade de promitente comprador, fica constando que nesta data, expedi CERTIDÃO ACAUTELATÓRIA, a qual terá seus efeitos cessados automaticamente, decorridos trinta (30) dias desta averbação. -
PROTOCOLO - Título apontado sob o número _____, em 3 de agosto de 2007.-
Sapucaia do Sul, 3 de agosto de 2007.-
Registrador e/ou Substituto:________________________________.-
EMOLUMENTOS - R$_____.-
ATENÇÃO !!!
Veja que essa idéia, também está inserida na Lei 11.382/06:
RESERVA DE PRIORIDADE
E
CERTIDÃO ACAUTELATÓRIA/PREMONITÓRIA
CONCEITO:
Consiste em admitir que o exeqüente possa promover a AVERBAÇÃO no Ofício Imobiliário da CERTIDÃO DE EXISTÊNCIA DA EXECUÇÃO, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, INDEPENDENTEMENTE DO MANDADO JUDICIAL, resguardando a futura constituição de seu direito.
CERTIDÃO ACAUTELATÓRIA
BENEFICIO: O autor do processo de cumprimento de sentença assegura o exercício de seu direito, frente às possíveis transações pelo executado de má-fé, além de garantir a paz social.
FINALIDADE: Noticiar a formação de qualquer negócio jurídico ou litígio que podem alterar ou modificar o direito de propriedade.
A Reserva de Prioridade, também, está inserida no Projeto de Lei n° 20/07, que substituiu o Projeto de Lei n° 3057/00.
PL nº 20/07
Trata do Projeto da "Lei da Responsabilidade Territorial Urbana".
É importante que o Registrador Imobiliário conheça a legislação como um todo, como um sistema, e não apenas os aspectos registrais.
CONCLUSÕES
O Registro Imobiliário constitui o único mecanismo confiável para noticiar à comunidade o que lhe pode ser oponível.
A Reserva de Prioridade é instrumento fundamental da segurança jurídica na Era Digital, a qual assevera a rapidez de negócios jurídicos.
Permite maior precisão das informações constantes na Matrícula.
As Serventias Imobiliárias possuem a obrigação de informar todos os atos a ser lançados nas matrículas pertinentes aos imóveis.
O Sistema Registral deve incluir e não excluir.
Em síntese: vem ao encontro à definição do princípio da publicidade registral, do princípio da inscrição e do princípio da concentração.
MUITO OBRIGADO!!!
JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA
[1] MONTES, Angel Cristóbal. Direito Imobiliário Registral. Tradução de Francisco Tost. Porto Alegre. IRIB: Sergio Antônio Fabris, 2005, p. 167.
A RESERVA DE PRIORIEDADE
[2] RICHTER, Luiz Egon. Princípio de Inscrição: considerações gerais. In: Revista de Direito Imobiliário, n. 318, ano 27, Set./ Out. de 2004, .p. 4.
A RESERVA DE PRIORIDADE
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